KØB OG SALG AF BOLIG

Det behøver ikke være vanskeligt at eje fast ejendom. Har man lavet et rigtigt budget og en betalingsservice, hvor de årlige udgifter er fordelt på månedsbasis, virker det næsten som at bo til leje, med den forskel, at man som ejer er mere frit stillet mht hvilke forandringer man vil lave i sin bolig. Der er naturligvis heller ikke mulighed for at få boligsikring i en ejerbolig, men til gengæld får man fradrag for sine renteudgifter – og forhåbentlig med tiden en konjunkturgevinst efterhånden som priserne stiger.

Der er dog mange ting at være opmærksom på i forbindelse med køb af hus/ejerlejlighed og som bør indgå i overvejelserne, inden man skal til at binde måske mange millioner i mursten. Her kan en advokat med erfaring og juridisk indsigt give dig sikkerhed for, at du ikke har købt katten i sækken og véd, hvad du går ind til.

Hvad der skal undersøges afhænger af den konkrete sag, og følgende opremsning af problemstillinger er blot eksempler på, hvad der kan undersøges:

Er der byrdefulde servitutter - er det sikret, at sikkerhed for sælgers gamle gæld er aflyst fra ejendommen, så køber ikke risikerer at skulle betale denne – hvordan kan købet finansieres – hvordan kan man spare stempeludgifter ved at overføre stempel fra sælgers gamle lån - hvordan sikres sælger, at køber ikke løber fra handlen – hvordan sikres at sælger kan gennemføre handlen - må køber bruge boligen til andre ting, f. eks. erhvervsmæssigt – er der gæld i (grund)ejerforeningen, som køber hæfter for – er der mangler – foreligger der tilstandsrapport, el-rapport, tilbud om ejerskifteforsikring, energimærke og/ eller ejendomsattest og hvad kan man læse ud af disse dokumenter – hvordan sikrer man sig, at en ejerskifteforsikring virker efter hensigten – hvad er fortrydelsesret - bør der tages højde for nødvendige reparationer - er omkostningsfordelingen ved handlen normal – er der offentlige planer, der kan ændre omgivelserne indenfor en overskuelig fremtid – hvad skal man regne med af forbrugsudgifter – er refusionsopgørelsen i orden - er der byrdefulde pantebrevsvilkår – hvad følger med af hårde hvidevarer, havemøbler - forældrekøb m.v.

Du skal selvfølgelig huske at få ændret din forskudsregistrering, så du straks kan udnytte skattefradragene, og med en betalingsservice glemmer du ikke at betale udgifter ved ejendommen og undgår derfor rykkergebyrer eller andet.

Køb og salg af sommerhus

I princippet skal de samme ting undersøges som ved boligkøb, men her er der også en række specielle forhold at tage højde for.

Således bør det f. eks. undersøges om der er adgang til helårsbenyttelse. Der kan også være spørgsmål om evt. udlejning, når ejeren ikke selv bruger sommerhuset, ligger sommerhuset i nærheden af strandzone så der kan være begrænsninger i ret til at lave tilbygninger og ny beplantning, og om man må grave i klitterne etc.

Konjunkturgevinst af din egen bolig eller et sommerhus, som du selv benytter, er normalt skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Køb og salg af udlejningsejendom

Denne type ejendomme adskiller sig på mange områder fra bolig/sommerhuskøbet. Køb af denne type ejendomme ligner mere køb af en erhvervsvirksomhed, hvor forrentningen (herunder konjunktionsgevinst) i forhold til den indskudte kapital, det løbende afkast ved lejeindtægter, står i forgrunden.

Bør køber etablere sig i selskabsform (evt. med en holdingkonstruktion) - er der GI på ejendommen - eksisterer der vedligeholdelsesregnskaber og hvad sker der, hvis det ikke er tilfældet - er der momsreguleringsforpligtelse - er der tilbudspligt i forhold til lejerne - har sælger afregnet overfor tidligere lejere og kan køber komme til at hæfte, hvis det ikke er tilfældet - er den opkrævede leje lovlig og betaler lejerne til tiden - kan ejendommen forbedres og kan det give anledning til lejeforhøjelse - kan loftetagen udnyttes til etablering af taglejligheder etc.

Disse spørgsmål er vigtige, og det er også vigtigt, at den, der ekspederer handlen bl.a. har styr på, hvordan man gennemfører en lovlig tilbudsprocedure, så man ikke risikerer at lejerne flere år efter (hvor ejendommen måske er steget meget i værdi) kræver at overtage ejendommen på andelsbasis til den pris køber gav for ejendommen. Refusionsopgørelse er også et særligt kapitel, når det drejer sig om udlejningsejendomme, bl.a. vedr. refusion af forbrugsafgifter og depositum fra lejerne.

Generelt

Din advokat er din sikkerhed. Uanset om der er tale om en bolig, et sommerhus eller en udlejningsejendom er det derfor vigtigt at din advokat har mulighed for at rådgive dig inden du er bundet af handlen. Det er derfor vigtigt at du enten ikke skriver købsaftale under før den er gennemgået af din advokat, eller at du underskriver betinget af, at advokaten – og din bank - godkender købsaftalen. Hvis du kan risikere at blive præsenteret for en købsaftale til underskrift, er det sikreste at kontakte advokaten på forhånd, så advokaten kan formulere en virksom klausul om godkendelse. En sådan indledende kontakt koster normalt ikke noget.